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刘杉博客

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经济学博士,中华工商时报副总编,兼任南开大学国际经济研究所教授、北京工商大学经济学院教授。

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政府托楼市,托也白托   

2015-03-30 21:01:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产政策开始转向,从地方政府自行“救市”,变为中央政府托市。3月30日,央行与财政部等部委联合行动,分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。

央行、住建部与银监会政策是,重点支持改善性住房贷款需求,对于商业贷款的二套房,首付比例降至40%;对于公积金贷款的二套房,首付比例降到30%。财政部政策是,购买2年及以上非普通住房对外销售的,按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税;2年及以上普通住房对外销售的,免征营业税。

一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策,中央政府意在刺激房地产消费需求,进而带动房地产投资和土地销售。这是本届政府首次利用组合拳刺激房地产需求,显示管理当局对宏观调控的淡定已经不复存在,试图回到通过房地产拉动经济增长的老路。这样做期望达到两个目的,一是稳增长,二是有助化解地方债务困境。

在整体经济下行趋势背景下,拉动房地产需求,是政府管理总需求最简单的办法。去年以来,各地纷纷放弃限购限贷政策,通过自救方式来刺激本地房地产市场。虽然销售状况有所改变,但市场活跃状况难以持续,国家统计局最新的2月房地产数据显示,70个大中城市中,与去年同月相比,新房和二手房价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。与上月相比,新房价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个,持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个,上涨的城市有5个,持平的城市有4个。

从成交量看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。销售量和价格下降可以解释为有春节淡季因素,但另一个事实则从侧面说明问题。国家统计局分析认为,尽管一、二线城市2月份新建商品住宅成交量回落较多,但部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮,成交量回落较少,个别城市成交量甚至有所放大。

这个事实反映出这样的逻辑,一是流动人口影响一、二线房地产销售,二是房地产需求主要是消费性需求,而非投资性需求。正是这样的逻辑引发了政策选择,即支持消费性住房需求,包括支持改善性住房需求。

显然,3月30日推出的房地产新政对于消费性住房购买者是利好,因而短期内市场或有所活跃,但由于房价下跌,也会对消费者心理产生影响,因为改善性需求对价格相对敏感。当然,从政府调控角度看,放松对房地产市场管制,是一件好事情,让房地产最终回归市场规律,这是必然的趋势。

不过切不可认为,房地产政策出现转向,房地产市场就会触底反弹。

目前政策仍属于放松管制,而非强刺激政策。此前一系列房地产调控政策目的在于抑制房价涨速过快,避免市场崩盘。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现,期望通过放松管制来稳定市场预期,加快去库存速度,进而带动房地产投资。今年1-2月,全部房地产投资增速为10.4%,与住宅投资增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3%相比,下降近一半。而土地购置面积增速在2015年1-2月急剧下降至负31.7%,显示开发商不看好后市。

由于经济周期、货币周期和人口周期叠加,房地产投资性需求大幅减少,再加上股市赚钱效应,股市与房地产的跷跷板特点更为突出,因而未来房地产的稳定与增长,只能依靠消费性需求。

影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等,在投资者放弃住房投资,经济通缩压力日显背景下,消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长,而在房地产税预期下,改善性住房需求者可能出现既买新房,又卖旧房的行为模式。

以去库存,促投资为目的的房地产新政,只能对消费性需求带来短期利好,并不会带来房地产市场的反转。而从房地产新政的药方看,政府对房地产周期的认识是清楚的,因而目前出台的政策,只是稳增长的权宜之计。

还是那句话,房地产市场不出清,经济就不会见底,只有政策用尽了,房价才有见底可能。

 

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