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刘杉博客

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经济学博士,中华工商时报副总编,兼任南开大学国际经济研究所教授、北京工商大学经济学院教授。

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政府买房,能救房地产吗  

2015-01-29 13:01:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 “从来就没有什么救世主,也不靠神仙皇帝,要创造人类的幸福,全靠我们自己”。用这句歌词来看待中国的房地产市场,也颇为贴切。在经济规律面前,任何的人为力量,最终都无能为力。

124日,福州市政府下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行),该意见称,市民手头有多余商品房或安置房,可以卖给政府。

此举解释为,政府购房直接用来安置无房群众。该政策出台背景是,政府无法按期完成棚户区改造任务,同时还要向社会提供急需的安置房,而通过回购市民多余住房,实际起到一箭双雕作用,一方面满足安置住房需要,另一方面可以活跃住房销售,最终达到消化住房库存目的。

有报道说,包括四川在内的多个地区都开始试行这种方法,这种一哄而上的政府回购住房行动,被舆论称之为对新一轮房地产政府救市。

不可否认,这样的集体行动有它的合理性,这也是在住建部政策指导下进行的。按照住建部长的话说,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。

正是有了统一的思想认识,回购安置房就成为一个潮流。不过需要提出疑问的是,这样的“救市”政策,真的能救房地产吗?

最新数据显示,截止2014年末,全国商品房待售面积6.2亿平米,其中住宅待售面积4亿平米,比上年增长26%。这些待售住宅主要集中在三四线城市,相对于当地的购买力,庞大的住房库存消化起来并不容易。如果以每套90平米算,4亿平米大概为440万套住房,而国开行一年提供的货币资金仅能消化100万套左右。这样看,仅凭政府回购安置房这种手段,显然无法达到去库存目的。

然而,房地产市场的最新变化,也给市场造成错觉,似乎认为房地产周期调整很快就会结束。

不久前,北京土地拍出总价格“新地王”,楼面价继续攀升,再加上各地大声势“救市”,导致市场对今年房地产市场回暖重新抱有希望,更出现下半年房价回升的判断。

这样的判断或许夹杂着更多美好愿望,但现实很残酷,因为这一次的房地产调整,的的确确是长周期调整,而向下拐点还在验证中。由于房地产具有地域性特点,北京市的状况不能反映全国普遍规律,而即便是北京市,人们看到的仍只是新房的供求关系,而忽略了存量房的潜在供应量。如果考虑到人口结构、消费偏好、经济周期和货币政策的变化,再加上酝酿中的房地产税,北京存量房的入市数量,很可能是意想不到的天文数字。

需要提醒各方注意的是,既不能用现在北京市场走势看待全国房地产趋势,也不能用北京住房的供需现状,判断未来的趋势。

先说经济和人口。

支撑经济长期增长的要素是劳动力供给和劳动生产率。而现实是,劳动力供给开始出现结构性矛盾,局部虽有就业压力,总体上用工紧张,其对房地产市场的影响是,劳动力人口增长速率下降,对住房的所谓刚性需求强度下降。

15-64岁劳动力人口在总人口中的占比逐年下降,到2013年末为73.9.%。用于计算劳动人口对非劳动人口抚养数量的指标总抚养比,也开始逐渐向上爬行,并表现为少儿抚养比逐渐下降,老年抚养比逐渐上升。这也意味着,劳动力人口占比下降同时,国民生育率不足,幼儿人口增长缓慢。换个角度理解,就是住房需求压力高峰已经过去。

而至于城镇化对房价影响,也是言过其辞。尽管统计上的城镇化率有待提高,但真正的常住人口统计并不真实,这可以从农村劳动力以老年人为主来进行判断。新型城镇化显然不是再盖房子,而是为已经在城镇居住的农业人口提供均等化的服务。

再看货币和偏好。

因外汇储备不断增长导致的货币被动增发周期结束,同时政府和银行“去杠杆”意图明显,因而即便降息降准,都不会对房地产市场带来支撑作用。而对于90后新生代,富裕家庭拥有多套住房,一般青年没有购房能力,因而住房观念改变,应是影响未来住房需求偏好的重要因素,而这是老一辈中国人无法理解的事情。不是你不明白,是世界变化快。

对于没有生活压力,为所欲为,甚至追逐创业梦想的年轻人而言,房子或是另一种随时可以更换的器具,今天住上海,明天去巴黎,而整个世界都是他们的。

房地产带动作用下降,是经济下行的重要原因之一,依照这种思路,很容易推导出这样的结论:稳定房地产,就能稳住经济。但反过来看,只要房地产市场出清,中国经济就能触底。既然如此,那为何不等着房地产慢慢着陆呢?!

 

 

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