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刘杉博客

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经济学博士,中华工商时报副总编,兼任南开大学国际经济研究所教授、北京工商大学经济学院教授。

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“限贷”若取消,房价会怎样  

2014-09-23 05:01:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四大行若取消“限贷”政策,这样的结果并不出人意料。如果说前番“限贷”目的是抑制需求,那么此时放开手脚,则是稳定预期和刺激改善型消费。不过政策调整的结果并不能立竿见影,因为,市场已经成熟了。


9月22日晚,有消息人士称,央行已经通知四大行,要求放开“限贷”政策,鼓励首套房贷款,同时对二三套住房贷款利率水平也恢复至基准利率。

这个政策是否意味着对首套房的定义发生了变化,仍待验证。即便政策改为认房不认贷,只要房贷余额结清,再买都算首套房,也不会对市场行为带来颠覆性影响。住房贷款政策回归正常,表明市场供求关系已经发生了微妙变化,从卖方市场到买方市场的转换已经完成,此时要逆转趋势,并不容易。

在市场议论“限贷”政策取消之际,南京市于前一天宣布取消“限购”,这使得“限购”城市只剩下北上广深四个一线城市和珠海、三亚两个宜居城市。这六个城市具有特殊性,考虑到无法估算投资性住房的存量大小,政府无法准确判断这些城市住房的真实供求状况,也就不敢轻易放弃“限购”,这也使其无法带来取消“限贷”的示范效应。由于二三线城市已经出现供大于求局面,除非央行大规模释放货币,单凭取消“限贷”,并不能改变市场现有格局。

笔者保持原有判断,即现阶段任何单纯刺激住房需求的举动,都是在企图阻止房价的下行趋势,不排除个别城市出现短暂热络景象,但在明年住房刺激政策用尽后,房价将持续下跌。

原因有三。

其一,投资风险偏好改变。

投资者认识到经济周期规律,看到货币供给环境变化,以及对房地产税产生预期,市场对住房的投资性需求整体下降。以目前租金房价比看,普遍低于一年期定期存款利率,如果考虑到可能的住房保有成本增加,那么在明确没有货币高速增长条件下,住房投资风险加大。对于理性投资者而言,放弃住房投资标的,是个体理性。放弃的结果有二,一是不购买,二是降价出售。个性理性导致集体不理性,投资性存量房价格快速下跌,就是结果。

其二,改善型消费者谨慎行事。

改善型消费者购买的不是首套房,因而不存在恐惧心理,更善于耐心等待。“限贷”取消或许刺激部分消费者购买欲望,但若没有出现传染性效应,不会导致需求反弹。如果考虑到改善型消费者,特别是国企和金融从业人员存在收入增长缓慢甚至下降预期,而且这些人又集中在一线城市,那么二三线城市的改善型消费仍会以观望为主。由于房价整体下行,且房地产税对免税面积的政策不明,改善型消费仍以驻足观望为上策。

其三,货币政策不会出现大逆转。

这是最为重要的,也是决定投资性和改善型需求的决定性因素。投资者和改善型消费者的购买行为,普遍基于对货币政策的判断。政府已经明确宣示,不再搞大规模货币政策刺激。虽然目前央行不断放水,企图以增加基础货币供给的办法来降低资金价格,刺激资金需求,但实际情况是,资金供求两方均表现出谨慎心理。实体经济结束了补库存周期,对投资趋于谨慎。同时银行也在缩小风险敞口,去杠杆导致货币政策传导能力下降。而央行即便放水,也是偷偷摸摸,不敢大张旗鼓。换一个角度看,在国际收支趋于平衡背景下,央行只不过改变了基础货币供给方式而已。这一切显示,货币供给环境早已改变,即便央行“量化宽松”,也不会出现货币政策大逆转,这是决定住房需求的关键因素。

“限贷”政策取消,也体现政府依旧采取不断进行“微刺激”的调控方式,这不仅达不到量变到质变目的,反而不断弱化政府释放的政策信号。虽然防摔的垫子层层加码,但房价终究会滚到地上,现在只不过是拖延时间而已。

 

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